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📙 Pour une Nouvelle Donne Foncière On évoque souvent le béton ou le bois, mais le foncier est la matière première essentielle de la fabrique de la ville. Jusqu’à récemment, l’offre semblait inépuisable. Certes, les prix de l’immobilier ne cessaient de grimper au cœur des métropoles, mais le grignotage des terres agricoles permettait de maintenir une production à peu près abordable. Mais entre le retour de taux d’intérêt à des niveaux normaux, la hausse des coûts de la construction et la nécessité de préserver nos terres agricoles, la machine s’enraye. Les valeurs s’envolent et la pénurie s’installe. Alors s’installer en ville relève du casse-tête pour les ménages modestes, les rez-de-chaussée ne savent plus bien à quoi ils servent et les activités productives ou sociales sont repoussées toujours plus loin. Alors, comment ne pas répercuter la rareté foncière sur les prix des biens urbains essentiels ? Comment maintenir dans nos centres urbains des activités vitales qui ne peuvent plus se payer la proximité ? Inventer un nouveau modèle économique nécessite de se détourner des tableurs Excel et de se plonger dans la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789. Une réponse s’inscrit en noir sur blanc, article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé ». Rien n’est possible alors ? Non, car le reste de l’article est souvent oublié : « si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ». Ainsi, la propriété peut être contrainte, dans l’intérêt général. Un panel d’outils juridiques méconnus s’y emploie déjà : les baux constitutifs de droits réels. En dissociant la propriété du sol de la propriété des bâtiments, les mètres carrés retrouvent leur valeur d’usage. Nous nous sommes associés avec l’étude notariale Cheuvreux (Michèle Raunet), et l’aménageur EpaMarne EpaFrance (Vincent Le Rouzic) pour une action collective soutenue par la Fondation Palladio sous l'égide de la Fondation de France dans le cadre de l’Université de la Ville de Demain, avec pour objectif d’explorer concrètement le potentiel de la dissociation foncière pour des usages allant du logement aux activités d’utilité sociale en passant par la fonction productive. L’étude livre ses conclusions dans un ouvrage de synthèse qui montre l’intérêt majeur que présentent les contrats constitutifs de droits réels pour traiter de nombreux enjeux auxquels nous faisons face. Dissocier la propriété est un levier économique pour rendre la ville de nouveau accessible. C’est aussi et surtout un levier politique, qui permet de refaire du sol un bien commun sur le long terme. Ces outils juridiques sont le socle d’un nouveau régime de propriété, une Nouvelle Donne Foncière qui pourrait sortir la fabrique de la ville de quelques impasses. > N'hésitez pas à commander ce petit ouvrage, ou à le télécharger (gratuitement) en version .pdf

L'édito de la semaine : Pour une Nouvelle Donne Foncière On évoque souvent le béton ou le bois, mais le foncier est la matière première essentielle de la fabrique de la ville. Jusqu’à récemment, l’offre semblait inépuisable. Certes, les prix de l’immobilier ne cessaient de grimper au cœur des métropoles, mais le grignotage des terres agricoles permettait de maintenir une production à peu près abordable. Mais entre le retour de taux d’intérêt à des niveaux normaux, la hausse des coûts de la construction et la nécessité de préserver nos terres agricoles, la machine s’enraye. Les valeurs s’envolent et la pénurie s’installe. Alors s’installer en ville relève du casse-tête pour les ménages modestes et les activités productives ou sociales sont repoussées toujours plus loin. Alors, comment ne pas répercuter la rareté foncière sur les prix des biens urbains essentiels ? Comment maintenir dans nos centres urbains des activités vitales qui ne peuvent plus se payer la proximité ? Inventer un nouveau modèle économique nécessite de se détourner des tableurs Excel et de se plonger dans la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789. Une réponse s’inscrit en noir sur blanc, article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé ». Rien n’est possible alors ? Non, car le reste de l’article est souvent oublié : « si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ». Ainsi, la propriété peut être contrainte, dans l’intérêt général. Un panel d’outils juridiques méconnus s’y emploie déjà : les baux constitutifs de droits réels. En dissociant la propriété du sol de la propriété des bâtiments, les mètres carrés retrouvent leur valeur d’usage. Nous nous sommes associés avec l’étude notariale Cheuvreux (Michèle Raunet), et l’aménageur EpaMarne EpaFrance (Vincent Le Rouzic) pour une action collective soutenue par la Fondation Palladio sous l'égide de la Fondation de France dans le cadre de l’Université de la Ville de Demain, avec pour objectif d’explorer concrètement le potentiel de la dissociation foncière pour des usages allant du logement aux activités d’utilité sociale en passant par la fonction productive. L’étude livre ses conclusions dans un ouvrage de synthèse qui montre l’intérêt majeur que présentent les contrats constitutifs de droits réels pour traiter de nombreux enjeux auxquels nous faisons face. Dissocier la propriété est un levier économique pour rendre la ville de nouveau accessible. C’est aussi et surtout un levier politique, qui permet de refaire du sol un bien commun sur le long terme. Ces outils juridiques sont le socle d’un nouveau régime de propriété, une Nouvelle Donne Foncière qui pourrait sortir la fabrique de la ville de quelques impasses. > N'hésitez pas à commander ce petit ouvrage, ou à le télécharger (gratuitement) en version .pdf https://lnkd.in/eG9_kkzg

📙 Pour une Nouvelle Donne Foncière On évoque souvent le béton ou le bois, mais le foncier est la matière première essentielle de la fabrique de la ville. Jusqu’à récemment, l’offre semblait inépuisable. Certes, les prix de l’immobilier ne cessaient de grimper au cœur des métropoles, mais le grignotage des terres agricoles permettait de maintenir une production à peu près abordable. Mais entre le retour de taux d’intérêt à des niveaux normaux, la hausse des coûts de la construction et la nécessité de préserver nos terres agricoles, la machine s’enraye. Les valeurs s’envolent et la pénurie s’installe. Alors s’installer en ville relève du casse-tête pour les ménages modestes, les rez-de-chaussée ne savent plus bien à quoi ils servent et les activités productives ou sociales sont repoussées toujours plus loin. Alors, comment ne pas répercuter la rareté foncière sur les prix des biens urbains essentiels ? Comment maintenir dans nos centres urbains des activités vitales qui ne peuvent plus se payer la proximité ? Inventer un nouveau modèle économique nécessite de se détourner des tableurs Excel et de se plonger dans la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789. Une réponse s’inscrit en noir sur blanc, article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé ». Rien n’est possible alors ? Non, car le reste de l’article est souvent oublié : « si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ». Ainsi, la propriété peut être contrainte, dans l’intérêt général. Un panel d’outils juridiques méconnus s’y emploie déjà : les baux constitutifs de droits réels. En dissociant la propriété du sol de la propriété des bâtiments, les mètres carrés retrouvent leur valeur d’usage. Nous nous sommes associés avec l’étude notariale Cheuvreux (Michèle Raunet), et l’aménageur EpaMarne EpaFrance (Vincent Le Rouzic) pour une action collective soutenue par la Fondation Palladio sous l'égide de la Fondation de France dans le cadre de l’Université de la Ville de Demain, avec pour objectif d’explorer concrètement le potentiel de la dissociation foncière pour des usages allant du logement aux activités d’utilité sociale en passant par la fonction productive. L’étude livre ses conclusions dans un ouvrage de synthèse qui montre l’intérêt majeur que présentent les contrats constitutifs de droits réels pour traiter de nombreux enjeux auxquels nous faisons face. Dissocier la propriété est un levier économique pour rendre la ville de nouveau accessible. C’est aussi et surtout un levier politique, qui permet de refaire du sol un bien commun sur le long terme. Ces outils juridiques sont le socle d’un nouveau régime de propriété, une Nouvelle Donne Foncière qui pourrait sortir la fabrique de la ville de quelques impasses. > N'hésitez pas à commander ce petit ouvrage, ou à le télécharger (gratuitement) en version .pdf

L'édito de la semaine par Sylvain Grisot : Mayotte : Comment (re)construire ? Les départements français de l’Océan Indien ont été violemment percutés pendant l’été austral. Mayotte d’abord, qui subit les assauts du cyclone Chido le 14 décembre 2024. Puis c’est Garance qui frappe La Réunion fin février. Dans les deux cas, les vents provoquent des dégâts considérables, mais les deux îles n’encaissent pas le choc de la même façon. La difficulté de Mayotte à se relever montre à quel point l’île était fragile. Les retards pris sur les écoles, le logement social ou l’approvisionnement en eau démontrent les dysfonctionnements de la fabrique locale de la ville et la nécessité pour les pouvoirs publics à se coordonner et agir. Pourtant, six mois après l’impact, seuls les bidonvilles sont vraiment reconstruits. Sur l’île, les mahorais et mahoraises se débrouillent pour réparer ce qui peut l’être, les professionnels se démènent, mais la couverture médiatique s’estompe, les annonces politiques résonnent dans le vide et la (re)construction promise par l’État n’a toujours pas pris forme concrète. Le cyclone Chido est une catastrophe dans la catastrophe. À Mayotte, les crises font système. Alors l’urgence succède à l’urgence et l’hypothèse d’une continuité de la chute semble se confirmer chaque jour. Avec l’inaction de l’État, le risque est grand que se développe une forme d’accoutumance au mode dégradé, qui revient à accepter l’érosion progressive des conditions d’habitabilité de l’île. Pourtant, une (re)construction est possible. C’est une fenêtre étroite où l’île s’invente un autre futur que celui qui a été écrit pour elle, en s’appuyant sur la seule ressource qui y est inépuisable : la créativité et la solidarité de ses habitants. ⏩ Ce rapport tente de tracer le chemin d’une (re)construction de l’île qui passe par une relance de l’aménagement et de la construction pensée non comme une fin en soi, mais comme le moyen d’amorcer une dynamique de développement endogène attentive à ses impacts sociaux. Une forme d’urbanisme vivrier, par et pour le territoire. Mayotte est un territoire sentinelle confronté plus tôt que d’autres aux pénuries de ressources, aux chocs climatiques et à leurs conséquences sociales et politiques. La capacité du territoire à trouver l’étroit sentier vers un mode de développement endogène nous concerne donc toutes et tous. Car tous nos territoires connaîtront leurs propres défis dans les prochaines décennies. Notre aptitude collective à maintenir (ou pas) l’habitabilité de l’île pour ses 400 000 habitants malgré les crises est un bon indicateur de notre capacité future à adapter nos territoires dans les turbulences. Le rapport à relayer : https://lnkd.in/e6Jymj9U

🏗️ Mayotte : Comment (re)construire ? Les départements français de l’Océan Indien ont été violemment percutés pendant l’été austral. Mayotte d’abord, qui subit les assauts du cyclone Chido le 14 décembre 2024. Puis c’est Garance qui frappe La Réunion fin février. Dans les deux cas, les vents provoquent des dégâts considérables, mais les deux îles n’encaissent pas le choc de la même façon. La difficulté de Mayotte à se relever montre à quel point l’île était fragile. Les retards pris sur les écoles, le logement social ou l’approvisionnement en eau démontrent les dysfonctionnements de la fabrique locale de la ville et la nécessité pour les pouvoirs publics à se coordonner et agir. Pourtant, six mois après l’impact, seuls les bidonvilles sont vraiment reconstruits. Les gravats s’accumulent, les bâches couvrent toujours les toitures arrachées, beaucoup d’écoles attendent d’être réparées et le quotidien est rythmé par les robinets qui ne coulent que par intermittence. Sur l’île, les mahorais et mahoraises se débrouillent pour réparer ce qui peut l’être, les professionnels se démènent, mais la couverture médiatique s’estompe, les annonces politiques résonnent dans le vide et la (re)construction promise par l’État n’a toujours pas pris forme concrète. Le cyclone Chido est une catastrophe dans la catastrophe. Misère, violences, crise sanitaire, tremblements de terre, pénuries d’eau, cyclone… À Mayotte, les crises font système. Alors l’urgence succède à l’urgence et l’hypothèse d’une continuité de la chute semble se confirmer chaque jour. Avec l’inaction de l’État, le risque est grand que se développe une forme d’accoutumance au mode dégradé, qui revient à accepter l’érosion progressive des conditions d’habitabilité de l’île. Pourtant, une (re)construction est possible. C’est une fenêtre étroite où l’île s’invente un autre futur que celui qui a été écrit pour elle, en s’appuyant sur la seule ressource qui y est inépuisable : la créativité et la solidarité de ses habitants. ⏩ Ce rapport tente de tracer le chemin d’une (re)construction de l’île qui passe par une relance de l’aménagement et de la construction pensée non comme une fin en soi, mais comme le moyen d’amorcer une dynamique de développement endogène attentive à ses impacts sociaux. Une forme d’urbanisme vivrier, par et pour le territoire. Mayotte est un territoire sentinelle confronté plus tôt que d’autres aux pénuries de ressources, aux chocs climatiques et à leurs conséquences sociales et politiques. La capacité du territoire à trouver l’étroit sentier vers un mode de développement endogène nous concerne donc toutes et tous. Car tous nos territoires connaîtront leurs propres défis dans les prochaines décennies. Notre aptitude collective à maintenir (ou pas) l’habitabilité de l’île pour ses 400 000 habitants malgré les crises est un bon indicateur de notre capacité future à adapter nos territoires dans les turbulences. — Sylvain Grisot, juin 2025

L'édito de la semaine par Camille Tabart 📝 Bison Futé prend le virage du logement social Le besoin de logements sociaux ne cesse de croître à mesure que la crise du logement s'étend, touchant de plus en plus de gens. Les chiffres du 30e rapport sur l'état du mal-logement en France de la Fondation pour le Logement parlent d'eux-mêmes : 4,1 millions de personnes vivent en situation de mal-logement, dont plus d'un million n'ont pas de logement personnel et vivent à l'hôtel, chez un proche, ou à la rue. Du côté de l'offre, produire rapidement des logements de qualité et abordables se révèle complexe : les coûts de construction augmentent, les chantiers s'allongent, et les fonciers disponibles se raréfient. Le bâti vacant est une piste intéressante, mais la démolition-reconstruction a un coût écologique important et la réhabilitation peut vite se révéler une opération coûteuse et longue. À moins que… Et si le modulaire et la construction hors-site constituaient une réponse à ces problématiques ? C'est en tout cas l’idée de l'atelier d'architecture CANAL, qui transforme les anciens bureaux de Bison Futé en résidence sociale de 169 logements. Ils seront à destination des résidents du Foyer de Travailleurs Migrants Allemane, qui vivent aujourd'hui dans des conditions de suroccupation et d'insalubrité. Le livre "AMI Bison Futé" publié par Canal Architecture retrace l'histoire de ce projet, depuis la conception modulaire jusqu’à la programmation des usages. Il fait prendre de la hauteur sur ces enjeux à travers de nombreux entretiens. Pour lire la suite rendez-vous sur : https://lnkd.in/e7-957ge

L'édito de la semaine par Camille Tabart 📝 Bison Futé prend le virage du logement social Le besoin de logements sociaux ne cesse de croître à mesure que la crise du logement s'étend, touchant de plus en plus de gens. Les chiffres du 30e rapport sur l'état du mal-logement en France de la Fondation pour le Logement parlent d'eux-mêmes : 4,1 millions de personnes vivent en situation de mal-logement, dont plus d'un million n'ont pas de logement personnel et vivent à l'hôtel, chez un proche, ou à la rue. Du côté de l'offre, produire rapidement des logements de qualité et abordables se révèle complexe : les coûts de construction augmentent, les chantiers s'allongent, et les fonciers disponibles se raréfient. Le bâti vacant est une piste intéressante, mais la démolition-reconstruction a un coût écologique important et la réhabilitation peut vite se révéler une opération coûteuse et longue. À moins que… Et si le modulaire et la construction hors-site constituaient une réponse à ces problématiques ? C'est en tout cas l’idée de l'atelier d'architecture CANAL, qui transforme les anciens bureaux de Bison Futé en résidence sociale de 169 logements. Ils seront à destination des résidents du Foyer de Travailleurs Migrants Allemane, qui vivent aujourd'hui dans des conditions de suroccupation et d'insalubrité. Le livre "AMI Bison Futé" publié par Canal Architecture retrace l'histoire de ce projet, depuis la conception modulaire jusqu’à la programmation des usages. Il fait prendre de la hauteur sur ces enjeux à travers de nombreux entretiens. Pour lire la suite rendez-vous sur : https://lnkd.in/e7-957ge

L'édito de la semaine par Sylvain Grisot : 💬 la vie de Zan, saison 3 La vie de Zan est plus que jamais menacée. Souvenez-vous, à l’épisode précédent, iel avait échappé de justesse à une tentative d’assassinat au Sénat, en se réfugiant in extremis au Palais Bourbon. La poursuite du fugitif s’annonçait effrénée, mais on a perdu toute TRACE de la proposition de loi qui voulait faire la peau à Zan. Elle s’est manifestement perdue entre le palais du Luxembourg et l’Assemblée nationale, ce qui a le don d’énerver ses rédacteurs. Ce sont des choses qui arrivent, vous savez, il n’y a que 2 km à parcourir entre les deux chambres, mais les rues tortueuses sont propices aux embuscades parlementaires, et parfois les textes se prennent un coup d’agenda. Zan reprenait donc tranquillement sa respiration quand il a subi une attaque surprise en plein Palais Bourbon. J’aurais pu me méfier pourtant. Quand une loi qui se revendique de « simplification » s’impose avec pour principal argument « le bon sens », il y a de bonnes chances qu’elle compile les âneries. C’est d’abord le ministre de l’Industrie qui lance l’attaque en piquant 10 000 hectares à un Zan sans défense. Puis un article scélérat autorise à « dépasser jusqu’à 30 % » les surfaces aménageables « sans justification ». C’est comme si on ne verbalisait les excès de vitesse sur autoroute qu’au-dessus de 170 km/h. > Lire la suite sur https://lnkd.in/eMuSxUfA

L'édito de la semaine par Camille Tabart : 🌋 Vivre avec les risques L’habitabilité de nos territoires est menacée par le changement climatique, qui intensifie et multiplie les aléas. Si, pour certaines communes comme Frontignan, la menace reste encore lointaine et laisse le temps d’anticiper et de s’adapter, d’autres n’ont pas ce luxe. Certains territoires doivent déjà faire face à des risques imminents qui posent dès à présent la question de leur habitabilité. C’est le cas du Prêcheur, une commune de 1 500 habitants située sur le littoral martiniquais, au pied de la montagne Pelée. Ce territoire est exposé à de multiples risques : cyclones, séismes, inondations, coulées de lave, érosion côtière et montée des eaux... Face à cette situation, certains auraient pu choisir le fatalisme ou la fuite. Mais la population de la commune a décidé de continuer à vivre au pied du volcan. L’objectif : définir une stratégie de recomposition spatiale pour s’installer plus loin du littoral et des secteurs à risque. Une telle recomposition nécessite du temps, des moyens financiers et surtout d'une ingénierie solide. Depuis 2018, la commune s’entoure donc de partenaires publics et privés : le PUCA, des équipes d’architectes et d’urbanistes, la DEAL… Ensemble, ils font émerger un plan guide qui organise le déplacement du bourg-centre, avec la construction de 300 logements sociaux, ainsi que d’une école qui servira également d’infrastructure sociale et de lieu refuge en cas d’aléa. Pensée pour résister au choc, cette école permettra non seulement de mettre en sécurité les habitants, mais elle est également conçue comme un hébergement d'urgence jusqu’au retour à la normale, tout en rouvrant une partie de ses classes. Une telle réorganisation du territoire ne se fait pas sans ses habitants : il faut s’assurer que les logements et équipements répondent bien à leurs besoins. Dans cette optique, un dialogue de terrain a été engagé tout au long du projet. Un « Atlas des modes de vie » a été constitué avec des habitants volontaires, pour documenter les usages et les formes d’habitat autoconstruit. Cet atlas sert aujourd’hui de référence pour la conception des futurs logements, qui ont également pour objectifs d’être construits avec des matériaux locaux, et biosourcés ou géosourcés. Mais rien n’est encore fait. Ce travail de longue haleine se heurte aux difficultés inhérentes à un projet aussi complexe. La bonne volonté et la créativité ne suffisent pas : il faut trouver des chemins de traverse pour avancer malgré tout. Il le faut, car le risque est grand de susciter des espoirs sans concrétisation, avec à la clé déception et désengagement. Pour en savoir plus sur ce projet, Sylvain rencontre aujourd’hui Antoine Petitjean, architecte-urbaniste associé de l’atelier Philippe Madec, qui travaille avec la commune du Prêcheur.

L'édito cette semaine par Camille Tabart : 🌊 Avant la vague Le changement climatique rend les chocs plus fréquents, plus violents et modifie la cartographie des risques, qui surgissent parfois là où on ne les attend pas. Mais il n’y a pas de doute possible pour le recul du trait de côte lié à l’érosion et à la montée des eaux : il est certain et inexorable, quel que soit le rythme de décarbonation de nos modes de vie. Si certains territoires ont déjà les pieds dans l’eau sans avoir eu le temps d’organiser un recul stratégique, pour d’autres, le phénomène avance plus lentement. C’est le cas de Frontignan, commune du littoral méditerranéen, dont une partie s’étire sur un lido : une étroite bande de sable qui sépare l’étang de Thau de la Méditerranée. Le lido accueille aujourd’hui résidences secondaires, logements à l’année, activités économiques comme infrastructures urbaines. Pourtant, cette bande de sable est vouée à disparaître, pas tout de suite, mais à moyen long terme. Plutôt que d’attendre la vague, le territoire se mobilise dès aujourd’hui pour anticiper et réfléchir à l’après, tant qu’il en est encore temps. Un Projet Partenarial d’Aménagement, lancé avec l’État et Sète Agglopôle il y a deux ans, accompagne cette réflexion. L’objectif : organiser la recomposition du territoire, en commençant par objectiver le phénomène pour mieux le comprendre. Mais il faut surtout dialoguer, car on ne peut pas envisager libérer une portion de territoire sans prendre le temps d’écouter, et de discuter avec celles et ceux qui y vivent. C’est une condition essentielle pour se construire collectivement un nouveau futur. Il a d’abord fallu accepter une réalité implacable : on ne pourra ni lutter ni rester. Alors, il faudra partir, mais pour aller où ? Le territoire est très contraint, avec de nombreux espaces naturels, et une nécessaire sobriété foncière. La solution n’est donc pas de reconstruire plus loin, mais de s’insérer dans le tissu urbain existant en le densifiant et en recyclant des friches. Si le territoire a engagé une démarche pour identifier les potentiels de densification, certaines questions subsistent : peut-on tout déplacer ? Doit-on tout sauver ? Ou faut-il, peut-être, accepter de renoncer à certaines choses, comme les maisons secondaires, surtout dans un contexte de forte pression foncière, où de nombreux habitants peinent à se loger ? Frontignan montre l’importance de réfléchir aujourd’hui pour garder des portes ouvertes demain. Reste évidemment à voir si ce travail permettra de passer à l’action. D’autres territoires sont confrontés au même compte à rebours. Il faut choisir entre deux options : attendre d’avoir les pieds dans l’eau, ou saisir ce sursis pour imaginer, ensemble, un futur habitable. Pour en savoir davantage, Sylvain nous emmène en promenade sur le Lido, à la rencontre d’Yvon Iziquel, chef du service Espaces Naturels de Sète Agglopôle Méditerranée, et de Loïc Linares, élu de Frontignan et vice-président de l’Agglopôle.